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DEKRA Standard Sachverständiger für Immobilienbewertung D1 Standard EFH / ZFH

EU CERT | Cert-Nr: 1-20-1163

DESAG Verifizierter Sachverständiger

Wichtige Begriffe kurz erläutert

  • Alterswertminderung

    Die Alterswertminderung wird im Sachwertverfahren angewendet. Damit sollen die Auswirkungen der normalen Abnutzung und der Alterung eines Gebäudes berücksichtigt werden.

    In der ImmoWertV 2021 wird für den Regelfall eine lineare Wertminderung vorgeschrieben.

    Die Art und Weise wie das Gebäude modernisiert wurde, oder ob es Mängel oder Schäden gibt, sollte dabei ebenfalls berücksichtigt werden.

  • Art der baulichen Nutzung

    Folgende Unterteilungen können im Flächennutzungsplan aufgeführt sein:

    • Wohnbauflächen (W)
    • gemischte Bauflächen (M)
    • gewerbliche Bauflächen (G)
    • Sonderbauflächen (S)

    Des Weiteren sind im Bebauungsplan noch weitere Unterteilungen möglich:

    • Kleinsiedlungsgebiete (WS)
    • reine Wohngebiete (WR)
    • allgemeine Wohngebiete (WA)
    • besondere Wohngebiete (WB)
    • Dorfgebiete (MD)
    • Mischgebiete (MI)
    • Kerngebiete (MK)
    • Gewerbegebiete (GE)
    • Industriegebiete (GI)
    • Sondergebiete (SO)

  • Außenanlagen

    Bei den Außenanlagen handelt es sich zum Beispiel um Einfriedungen, Aufschüttungen, Mauern, befestigte Wege, Abwasserkanäle bzw. -rohre und Leitungen.

  • Bauerwartungsland

    Damit man erkennt, ob ein Grundstück als Bauerwartungsland anzusehen ist, muss Folgendes überprüft werden:

    1. der Stand der Bauleitplanung
    2. die sonstige städtebauliche Entwicklung des Gebiets

    Die beste Quelle hierfür ist ein Gespräch mit den Mitarbeitern der jeweiligen Gemeinde.

  • Baumängel

    Bei einem Baumangel handelt es sich um einen Fehler, der bereits während der Bauzeit entstanden ist. Dies kann z. B. ein Mangel am Gebäude oder fehlerhafte Planung sein.

  • Bauschäden

    Bei einem Bauschaden handelt es sich grundsätzlich um einen Fehler, der erst nach Fertigstellung des Gebäudes aufgetreten ist. Oft ist dies aufgrund mangelhafter Instandhaltung oder wegen äußerer Einwirkungen.

  • Baunebenkosten

    Zu den Nebenkosten des Baus gehören z.B. die Planung, Durchführung, Prüfungen, Genehmigungen.
    In der Regel werden diese Kosten mit einem Prozentsatz der Herstellungskosten angegeben, da sie sich im Nachhinein nur schwer exakt ermitteln lassen.

  • Baupreisindex

    Der Baupreisindex wird vor allem bei einer Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren benötigt. Damit ist es möglich die Herstellungskosten aus der Vergangenheit hochzurechnen.
    Der Index wird jedes Quartal vom statistischen Bundesamt veröffentlicht.

  • Baureifes Land

    Im Unterschied zum Rohbauland ist baureifes Land nach Lage, Form und Größe für die bauliche Nutzung geeignet. Die Erschließung bei baureifem Land ist gesichert.

  • Bebauungsplan

    Der Bebauungsplan enthält rechtsverbindliche Aussagen über die Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken, die im Einzelnen in einer umfangreichen Liste im § 9 BauGB aufgeführt sind. Darin kann z.B. folgendes aufgeführt sein:

    • Art der baulichen Nutzung
    • Maß der baulichen Nutzung
    • Bauweise
    • überbaubare Grundstücksfläche
    • Stellung der baulichen Anlagen
    • Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke
    • Nutzung als Verkehrsflächen
    • Nutzung als Versorgungsflächen
    • Nutzung als Kinderspielplatz

  • Beleihungswert

    Der Beleihungswert ist in erste Linie für die Banken bei Vergabe von Krediten interessant. Bei der Ermittlung des Beleihungswert ist es Aufgabe des Sachverständigen den Wert möglichst unabhängig von Schwankungen am Immobilienmarkt zu ermitteln.  

  • Bodenrichtwert

    Bodenrichtwerte sind Werte in einem bestimmten Stadtgebiet oder Gemeinde eines fiktiven Grundstücks. Sie weisen einen Eurobetrag je Quadratmeter Grundstück aus.
    In den meisten Bundesländern werden diese Daten alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss ermittelt und veröffentlicht. Da diese Werte aus der Vergangenheit stammen, ist in vielen Fällen eine Anpassung durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung an das Bewertungsgrundstück erforderlich.

  • Brutto-Grundfläche - BGF

    Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Nicht dazu gehören die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von konstruktiv bedingten Hohlräumen, z.B. in belüfteten Dächern oder über abgehängten Decken.
    Dabei sind immer die äußeren Maße der jeweiligen Bauteile des Gebäudes zu berücksichtigen.

  • Erbbaurecht

    Das Erbbaurecht ist das vererbliche und veräußerliche Recht, ein Bauwerk auf fremden Grund und Boden zu haben. Es nimmt immer die erste Rangstelle im Grundbuch ein. Damit ist der Bestand des Erbbaurechts in der Zwangsversteigerung gesichert.

  • Erschließung

    Wenn die Zufahrt zu einer öffentlichen Straße, die Versorgung mit Strom und Wasser und die Beseitigung des Abwassers sichergestellt ist, gilt ein Grundstück im Allgemeinen als erschlossen.

  • Erschließungsbeitrag

    Bei den Erschließungsbeiträgen handelt es sich um Kosten für z.B. Straßen, Plätze, Parkflächen und Grünanlagen. Falls noch Erschließungsbeiträge offen sind, hat dies der Immobiliengutachter bei einem Verkehrswertgutachten wertmindernd zu berücksichtigen.

  • Ertragswertverfahren

    Bei dieser Methode der Wertermittlung wird der Ertragswert auf der Grundlage der marküblich erzielbaren Erträge ermittelt. Die Anwendung dient hauptsächlich zur Verkehrswertermittlung für Objekte, bei denen die Renditeerzielung im Vordergrund steht, wie z.B. Mehrfamilienhäuser.

  • Flächennutzungsplan

    Im Flächennutzungsplan stellt die Gemeinde die Art der Bodennutzung dar. Daraus ist die grobe Struktur der geplanten Nutzung der Fläche aufgeführt. Die rechtsverbindliche Festlegung der Nutzung erfolgt aber erst durch den Bebauungsplan und nicht durch den Flächennutzungsplan.

  • Geschossflächenzahl - GFZ

    Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Dabei ist die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln.
    Bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,75 dürfen sich z.B. auf einem Grundstück mit 1000m² maximal 0,75 x 1000 = 750 m² Geschossfläche in den Vollgeschossen befinden.

  • Grundbuch

    Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass sich die Teilnehmer am Rechtsverkehr, die sich auf die Richtigkeit der Eintragung im Grundbuch verlassen, geschützt werden.
    Das Grundbuch kann beim Amtsgericht angefordert werden, und ist ein Register mit einer Dokumentation der wichtigsten Rechtsverhältnisse an einem Grundstück.
    Bei einem Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke ist es für den Immobiliensachverständigen zwingend, einen möglichst aktuellen Grundbuchauszug einzusehen.

  • Grundflächenzahl - GRZ

    Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil eines Baugrundstücks von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
    Ein Wert von 0,4 sagt aus, dass sich ein Anteil von 40 Prozent am Gesamtgrundstück überbauen lässt.

  • Gutachten

    Ein Gutachten ist das nachvollziehbare, allgemein verständliche Urteil eines Sachverständigen über einen komplexen Sachverhalt. Die Definition enthält folgende Aspekte:

    • Ein Gutachten muss nachvollziehbar sein.
    • Ein Gutachten muss allgemein verständlich sein.
    • Ein Gutachten beinhaltet notwendigerweise ein abschließendes Werturteil.

  • Liegenschaftszinssatz

    Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert eines Grundstücks im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
    Er ist vor allem bei einer Bewertung nach dem Ertragswertverfahren eine wichtige Rechengröße.

  • Nießbrauch

    Behält sich jemand einen Nießbrauch vor, kann er die Immobilie weiterhin bewohnen oder vermieten. Es handelt sich um ein Nutzungsrecht an einer Sache. Dies ist nicht übertragbar und nicht vererbbar. Der Nießbrauch wirkt sich i.d.R. Wertmindernd auf eine Immobilie aus und somit Vorteilhaft wenn es um Steuern sparen bei Schenkung oder Erbschaft geht.

  • Rohbauland

    Unter einem Rohbauland versteht man eine Fläche, die für die bauliche Nutzung bestimmt ist, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist.

  • Sachverständiger

    Ein Sachverständiger ist eine Person, die sich durch überdurchschnittliche Kenntnisse und Erfahrungen in einem Sachgebiet auszeichnet.

    Auf der Grundlage dieser Eigenschaften, erstellt ein Sachverständiger Gutachten, die dem Auftraggeber als Entscheidungshilfe dienen. So benötigen zum Beispiel Richter für ihre Urteile oftmals eine Entscheidungshilfe in Form eines Sachverständigengutachtens. Als weiteres Beispiel sei der potenzielle Käufer einer Immobilie genannt, der vor dem Kauf ein Wertgutachten als Entscheidungshilfe einholt.

    Im Allgemeinen muss ein Sachverständiger folgenden Anforderungen genügen:

    • Er muss über eine überdurchschnittliche Sachkunde verfügen.

    • Er muss objektiv sein, d.h. sein Urteil muss vom Auftraggeber unabhängig sein.

    • Er muss wirtschaftlich, persönlich und gedanklich unabhängig sein.

    • Er muss seine eigenen fachlichen Grenzen erkennen können, bzw. mit anderen Personen zusammenarbeiten, die über entsprechendes Wissen verfügen.

  • Sachwertverfahren

    Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus den Sachwerten der nutzbaren baulichen Anlagen und dem Bodenwert ermittelt. Meist werden Ein- oder Zweifamilienhäuser nach dem Sachwertverfahren berechnet.

  • Vergleichswertverfahren

    In diesem Verfahren zur Wertermittlung der Verkehrswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt.

  • Verkehrswert

    Der Verkehrswert wird im § 194 BauGB wie folgt definiert:

    „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

     Beim Verkehrswert handelt es sich um eine Prognose des Preises – auch Schätzung. Letztendlich gibt es nur einen richtigen Wert, und das ist der Preis, der für das Objekt bezahlt wird.

  • Wertermittlungsstichtag

    Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Die an diesem Stichtag maßgebenden allgemeinen Wertverhältnisse sind der Wertermittlung zugrunde zu legen.

  • Wohnfläche

    Die Vorgehensweise bei der Berechnung bzw. Überprüfung der Wohnfläche ist gesetzlich nicht einheitlich geregelt. Es gibt lediglich einige Vorschriften und Normen, an die man sich halten kann, aber nicht muss.
    Sachverständige werden sich aber in den meisten Fällen an die Vorgaben in der Wohnflächenverordnung halten.

  • Wohnungsrecht

    Im Gegensatz zum Nießbrauch ist das Wohnungsrecht nicht so weitreichend. Ein Schenkender hat z.B. das Recht weiterhin in der verschenkten Wohnung oder Haus wohnen zu bleiben. Das Wohnungsrecht wirkt sich i.d.R. Wertmindernd auf eine Immobilie aus und somit Vorteilhaft wenn es um Steuern sparen bei Schenkung oder Erbschaft geht.

  • Zertifizierte Sachverständige

    Das System der Zertifizierung entstand in den 1990er Jahren in Europa. Grund dafür war, dass sich in Europa das System der öffentlichen Bestellung und Vereidigung nicht durchsetzen konnte. Die öffentliche Bestellung gibt es nur in Deutschland und Österreich.
    Die Anforderung an die Zertifizierung nach DIN EN IEC 17024 ist ähnlich hoch wie beim System der öffentlichen Bestellung und Vereidigung.
    Nach einem Urteil des Landgerichts Hechingen (Beschluss vom 19.07.2017, Az. 1 OH 19/15) ist die Zertifizierung nach DIN EN ISO IEC 17024 der öffentlichen Bestellung gleichzusetzen. Gerichte können demnach auch zertifizierte Sachverständige für Immobiliengutachten beauftragen.


    In § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) ist in Ziffer 2 explizit aufgeführt, dass Steuerpflichtige ein Gutachten von einem nach DIN EN ISO IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellen lassen können.

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